高速老龄化社会背景下的老年人社区开发模式探讨

摘要：通过对人口老龄化和房地产开发两个焦点问题的关注，我们在充分认识老年人口问题严重性的同时，试图尝试新的房地产模式以容纳老中青三代人，在帮助开发商获得最大利益的同时，也可以积极主动地减缓社会承担养老责任的压力，帮助开发商完成社会使命。通过一种新的视野来整合两个交叉学科的缺口，以达一举两得的成效。

关键词：老龄社会；养老模式；家庭养老+社区服务；社会、家庭和个人养老相结合；房地产瓶颈；房地产开发模式；两代同居；规划设计；软体服务

Abstract：We focus on two hot point: aging society and real-estate development. We intend to use a new way to accommodate different 2 generations in the same community in order to ease the youngsters' burden and to make more profit from the developing mode on condition of realizing the severe aging issue. Integrating principals of two areas，we wish to solve the phenomenom more efficiently.

Key words：Aging society;provide for aged mode; connection of the society support， family support and self-supported mode;real estate bottle-neck; exploitation of real-estate; cohabitation for 2 generations; community service

1点击老年化社会现状

中国是世界上总人口和老年人①口最多的国家：（见图1）

人口老龄化已经成为我国在整个21世纪都必须面对的社会问题。在未来50年内，我国人口老龄化程度将进一步加深，2005~2010年为加速发展阶段，2010~2020年为高速发展阶段；到2050年我国人口老龄化程度将达到30%以上，也就是说每10个人中就有3个是60岁及以上的老年人。

住宅设计应如何适应如此迅速形成的老龄社会，如何满足老年人的住房要求，已成为我们所面临的、迫切需要考虑的问题。

2纵观主流养老模式

2.1社会养老

社会养老曾被认为是发达国家高福利政策的象征，是社会制度优越性的集中体现。养老院、老年人疗养院以及老年日托中心大多由政府出资，独立管理和经营，与具体的居住模式有机配合，为老年人提供长期的食宿和医疗服务，形成完善的老年人居住服务体系。

这种养老模式使其子女可以全身心地投入工作。许多老年公寓只考虑了周边的自然环境，而忽视了社区人文环境——忽视了老人与社会的交流和社区活动的参与意识，容易使老人在精神上产生被社会抛弃的想法，不利于老人的心理健康。

许多老年人住进养老院并非主观愿望，而是一种无奈的选择。他们十分渴望能与社会有更多的交流，与子女、亲友能有更多的团聚，渴望能生活在自己所熟悉的、属于自己所有的环境中。

2.2家庭养老

在我国，养老、敬老、尊老、爱老一直被认为是中华民族的传统美德，老幼相依、互敬互爱、安度晚年这种模式深入人心。它同样延续了亚洲人两代以至多代同堂的文化传统。日本提倡“两代居”，设计适合于老少多代共居的大型居住单元，对厨、厕、门厅和居室分隔功能都做了相应考虑，对多代人生活方式和生活规律上的差异在室内空间上做了相应处理。新加坡实行以强制储蓄模式为特色的社会保障制度。通过各种优惠政策鼓励多代同居或父母与已婚子女近邻居住。开发出多种类型的“多代同堂组屋”，其空间关系基本相同，分为主体房和单房公寓，以起居室连通，两户既分又合，适应两代和谐共处。

但近年来中国的家庭养老模式受到了前所未有的挑战：计划生育政策的实施使得新一代很难同时满足父母双方同住的负担；生产方式的改变也促成大家庭的解体；中国经济、文化上的飞速发展使得两代间的代沟加剧，生活方式和思维观念的差异也导致了核心家庭的必然趋势。

2.3家庭养老+社区服务

采用社会养老的方式既不理想，政府所需投入也十分庞大。20世纪70年代，美国出现了“社会服务”机构：由机构负责安排专业人员为退休在家的老人提供各种服务，如饮食、交通、医疗保健、家政服务等。这种服务方式不仅让老年人能继续生活在自己所熟悉的环境中，减少因环境改变给他们带来的压力，同时也有利于培养老年人生活自理的能力，延缓衰老的过程。年轻人也愿意付费请服务机构为其父母定期提供打扫卫生、沐浴更衣、安排聚会、就医等服务。这种社会服务事实上是对家庭养老方式的补充，为家庭养老创造条件；也可以视其为一种新型的有别于纯粹的家庭养老和社区养老的新型养老模式。

3社会保障模式剖析

社会保障是国家和全体社会公民基本生活需要和维持劳动力再生产而建立的一种制度。在如此迅速的老龄化趋势面前，老年社会保障将成为社会保障体系中的重要组成部分，它牵动着国家、社会、家庭和个人。由于不同国家和地区的社会制度、经济发展水平、传统风俗和人口老龄化的程度不同，各种养老模式分别以结合或者独立的方式出现在不同的地区。

西方发达国家，经济发达，福利政策成熟，多为政府、雇主和受保人共同负担养老保障模式：60~74岁的活力期和自理期老人大多有独立的住宅，75~85岁间的衰退期老人被各种养老机构收容，享受较好的福利。很少有家庭承担养老的情况。

西方社会由于老年人口数量少，老龄化程度不高，经济基础比较雄厚，以社会养老为主的形式有很大积极作用。但是随着全球性的生育率下降，人口平均寿命的提高，发展中地区人口也在不断老龄化，这些地区经济基础薄弱，老年社会福利设施不足，人文关怀不够，社会养老模式显露出明显弱点。

经济发展迅速的中国也面临相同的基础设施严重不足的问题。然而自从80年代中国实行计划生育政策以来，中国由子女单方面承担抚养任务的传统模式使得新一代的年轻人不堪重负。双重的压力使得我们不得不探索社会、家庭和个人养老相结合的路子， “从社会帮助转为自助”以此减缓各方的压力，更有效地解决日益急迫的人口老龄化问题。

4链接社会相关问题

4.1从宏观的角度看国家经济与房地产行业

经济的惊人增长使中国已经成长为一支不可忽视的全球性力量，房地产市场的建立对中国经济走出通货紧缩的低谷起到了举足轻重的作用。1998年全面取消福利分房，建立商品房市场，使房地产对投资和消费的拉动作用得以充分发挥。

虽然房价连续上涨吸附了大量的短期资金涌进一个供给相对有限的市场，造成房价虚高和经济泡沫，成为经济可持续发展的不稳定因素。更重要的是，随着房价的增长，房地产业对经济的拉动作用逐渐被破坏作用所代替。房价的增长超过大多数居民的购买能力，大部分消费性需求逐渐让位于投资性需求，房地产市场渐趋成为少数有钱人的投资工具。普通居民根本无力承担房价，尤其是社会的弱势群体，例如下岗工人、退休老人等。

因此我们看出，我们所关注的老年人群体是其中买不起房却十分值得关注的对象。但是他们有潜在的消费力——尤其在传统文化影响下的中国——老年人的儿女和后代。

4.2房地产开发模式遭遇瓶颈

回顾房地产业发展的历史，我们不难看出，随着房地产相关法规的不断完善和市场自身的成熟，开发商的城市建设意识在逐步增强，房地产开发模式也发生着巨大变化。

“联合开发”曾是我国房地产开发的一大特色，几家单位合资开发同一个项目，在一定程度上缓解了一段时间相对供应不足的矛盾，一些企业也在项目开发的过程中积累了经验和资金，得以迅速发展。但是，联合开发门槛较低，这使这类项目的产品水准普遍不高；项目公司通常追求的是开发利润的最大化和快速实现，不可避免地会采取一些短平快的手法。

后来居上的小而全的多项目开发模式，通常四面开花，扩大企业在不同客户层面的影响力。从城市建设的意义上说，这种开发模式不仅无法实现企业资源的优化配置，而且容易造成城市建设功能的紊乱，使城市建设无法在城市规划部门的统一指导下进行，因为同样出于企业切身短期收益的需要，开发商不可能从某种战略和长远的角度思考自己的开发行为。

精耕细作的成片开发模式大多为实力强劲的大规模房地产公司运作，他们有足够的空间和规模实现产品最优化设计；使企业获得持久的发展动力和持续品牌建设；相对于前两种模式，成片住宅开发无疑更具活力，也更加符合城市经济发展和扩张对房地产开发和城市建设的客观要求。

房地产行业历经了革命性变化，但它们的服务群体大多单一，经营和销售模式也未有改进：我们前文所述，都是有钱人的游戏。作为商人角色的房地产商在追求利益最大化的同时，如果考虑引入不同的消费群——困难人群、老龄群体，将在探索新型开发模式的同时也能一定程度缓解老龄人口的居住问题，还能胜任房地产商作为城市建设者的角色。

这样一种新的思路，是否可以让我们把房地产开发和老龄人口问题结合起来看呢？

5新型社区开发模式的探讨

亦如我们所了解的，房地产开发商面临着开发模式单一的瓶颈，他们需要一些新鲜的思路，比如说吸引不同特性但息息相关的人群共同入住——为老年人提供一定空间的定位——引起蝴蝶效应以刺激房地产的变革。

这种引入老年人入住的新概念有利于房地产商吸引更多有老人但是工作繁忙，没有精力照顾老人的年轻人组成的核心家庭。他们可以在购买小区住房时，还为自己的长辈在小区内另购一套房屋，这种一石二鸟的营销策略相信能为房产商带来惊喜。

但不是仅仅留空间出来给老年人就能吸引消费者的。如何在政府的引导下，房地产公司执行开发下，引入什么模式将成为我们即将继续关注的焦点。这种新型的小区规划，不但要求开发商在开发初期对小区有良好的定位；对小区整体功能的布局；以异于常态的思路对小区进行规划和景观设计；考虑物业管理的维度——不但从硬件的建筑设施而且从软体服务的层面关怀老年人，同时还要求开发商据人口结构变化的需要设计可持续性的住宅，以及为老年人和青年人提供人性化建筑设计以及配套设施让两代人更融洽地生活在一片天地下。

5.1功能、景观及规划设计

在居住区中大力推广“两代居”房型。鼓励儿女成家后与父母就近居住，既可在生活上相互照应，又能保持相对的独立性，使各自的生活方式不受影响。日本在70年代推出的“高龄者 同居户 入居 优待办法”对两代近居予以奖励，因为这种做法既有利于老年人养老、又减轻了政府的负担，具有很好的社会意义。

社区中混合住宅的应用：在小区中心位置布置老年人住宅，使之被全包围或半包围在一般住户之间。这种类型较好地解决了老年住户与一般住户之间混住的位置关系问题，避免产生“孤立化”。

该种功能分布为其提供了安全的活动空间，避免了学校、游乐场、商业空间以及交通干线的打扰，也可以不让老人穿越城市干道就享受到小区的公园、购物中心等公共资源。当然，公园和购物中心自然就可以被规划在小区的周边地区，以起到屏障作用，二来提高其公共服务设施的利用率和经济效益。

道路设计也可以列入特别考虑的范畴。人车分流和降低噪音仅是满足居民的一般需求，更需要进一步的人性化设计来满足年迈力衰的老年人的需求。

5.2社区服务

前面我们已经探过社区的开发不但需要硬件设施作为小区品质的保障，软体的服务同样不可或缺。被动式的如为老年人的日常生活如就医、购物、健身等提供便利，主动式如可入宅提供饭食、洗澡、打扫、购物和保健、医疗服务都是小区的物业管理力所能及的。

小区可以尝试联合开发文化活动中心和图书馆等文化活动场地满足老年人的心里健康需要、工作学习需要以及和睦交往的需要。周边的超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、药房、银行和邮局都为老年人的便利生活和独立能力提供了物质基础。

5.3适应人口结构变化的动态设计

先让我们来看一组人口老龄化速度的数据。以下图标为不同国家人口老龄化的时间对比：（本表格数据摘自《老龄社会住宅设计》）

大多数人都不愿频繁地搬家，而更愿意在自己从青年时就拥有的家里渡过晚年，这里还包含有心理寄托的需要。老龄人口的日益增多，相当一部分住宅必须考虑老年人的生活需求，于是一种通用住宅就应运而生。在这种住宅中，从设计和建造时就将老年人的需要考虑进去，设计一种可持续发展的能在长时期内适应随着时间变化而变化的人口结构的小区。这样一种社区定位和宣传方式，有利于吸引一群即将步入老年的中年人消费群。据日本相关机构研究，社区建设初期就应全部考虑这些要求，所增费用不会超过房屋造价的10%，如在开始时只考虑基本变化的要求，则所增费用不会超过房屋造价的1%。

5.4建筑的人性化设计

随着养老机构规模的扩大，建筑物和空间尺度的扩大，使他们丧失了安全感，私密性也得不到保障，人们之间的亲合力减弱，人际关系变得更加淡漠、复杂。如何设计人性化且具有亲和力的老龄住宅并使其与一般住宅想匹配，成为建筑师亟待解决的课题。

私密性、社会交往、可选择性、清楚的方向性和明确的标志系统、安全感和安全性、可达性(无障碍)和易操作、适度刺激性和挑战性、适度的声光环境、环境的熟悉性和连续性和尺度适宜的细部都是我们在老年人住宅设计时应积极秉承的原则。

当然，用于老年人关怀的特殊设备如供暖系统、特型洁具的应用，特殊构造做法的设计以及适应老年人听力视力降低的各种特殊服务设施都是应予考虑的。

综上所述，把房地产新型开发模式与养老问题结合考虑，并应用于商业发展的这种策略兴许能为房地产的开发及营销设计开拓新的思路，为开发商带来意外的收获，也同时为我们前述的社会、家庭和个人混合养老的模式提供试验场地。这种两代同居一个小区的模式既有利于老年人养老、又减轻了政府的负担，具有良好的社会意义，这也是房地产商实行社会价值，达到社会、受保老年人和房地产商三盈的最有效最直接的途径。

[1] 高宝真，黄南翼.老龄社会住宅设计.中国建筑工业出版社.

[2] 羌苑，袁逸倩，王家蓝.国外老年建筑设计.中国建筑工业出版社.

[3] 阎春林.老年居住环境的创造.http://www.shuigong.com/papers/jianzhu/20051113/paper6997.shtml.老年人建筑设计规范（GB/T 50340-2003）.

[4] 朱昌讳，赖晓谦.老年人住宅设计.